Estimer un bien ou un terrain
Un bien vaut la somme de ses parts : la surface habitable, le terrain constructible, les terres, les bois, les locaux d’activité. Chaque part est mise au prix des ventes réelles autour de votre commune ; l’état du bâtiment, c’est vous qui en jugez.
La méthode
- Les terres et les bois : la médiane des ventes de terrain nu d’une seule nature, à l’hectare. Les terres sont rangées par taille — moins d’un demi-hectare, jusqu’à deux, au-delà — parce qu’un petit pré se vend plus cher à l’hectare qu’un grand.
- Le terrain constructible vendu seul : la médiane au mètre carré des ventes de sol, de jardin ou de terrain à bâtir sans bâtiment.
- L’habitable et le terrain d’une maison : une régression robuste sur les ventes de maisons — le prix, moins ses terres et ses bois, partagé entre la surface habitable et le terrain. Une vente extravagante y pèse peu.
- Les locaux d’activité : les ventes ne permettent pas de les mesurer — trop peu de ventes, et aucune surface pour les dépendances. Ils comptent pour une part de l’habitable, un quart par défaut : une hypothèse, à votre réglage.
- Le voisinage : un village vend peu. Chaque commune est mesurée avec ses voisines, un anneau après l’autre, jusqu’à cent ventes de maisons et quinze de chaque terrain ; la page dit combien ont servi.
- L’étiquette énergétique : les ventes ne la disent pas, mais la base des DPE de l’ADEME donne l’adresse de chaque diagnostic. Une vente de maison est rapprochée d’un DPE de la même commune, à moins de 30 m, établi dans les deux ans avant la vente, pour une surface proche. Sur ces ventes, on mesure ce que chaque étiquette change au prix d’une maison, à surface, terrain et commune égaux, par rapport à une maison D. L’écart s’applique à la maison et à son terrain, rapporté aux étiquettes des maisons de la commune : une estimation sans étiquette vaut pour une maison ordinaire du lieu. L’effet est mesuré région par région.
- La précision : les ventes de maisons sont partagées en cinq, chaque cinquième estimé par les quatre autres. La fourchette est celle où tombe la moitié de ces ventes. Les ventes ne disent rien de l’état d’une maison : c’est l’essentiel de l’écart, et la raison du curseur.
Sources
- Etalab — Demandes de valeurs foncières géolocalisées, d’après les demandes de valeurs foncières de la DGFiP, Licence Ouverte : les ventes des trois dernières années publiées.
- ADEME — DPE des logements existants depuis juillet 2021, Licence Ouverte 2.0 : l’étiquette des maisons vendues, rapprochée à l’adresse, et la répartition des étiquettes par commune. Rien n’est publié vente par vente.
- IGN — Admin Express : les communes voisines, par leurs contours.
Une estimation n’est pas une expertise : elle ne voit ni la vue, ni la route, ni la toiture. Elle dit ce que valent, autour de chez vous, des surfaces comme les vôtres.